任意売却について


土地や建物などの不動産を担保に銀行からまとまったお金を借りる場合、その金額に応じた抵当権を設定します。土地や建物を担保にお金を借りた人がその返済を続けられなくなった場合、お金を貸した銀行や債権者は担保にとった土地や建物を処分して債権を回収することになります。土地や建物の処分というと法律に基づいて行う競売ですが競売は手続きに時間がかかる上に回収額が低くなることがおおいため、実際には民事執行法に基づく不動産手続きによらずに処分することが多いようです。競売にたよらず不動産の売却によって得た代金を債権の回収にあてることができます。このような方法を任意売却といい債権者にとっては非常に便利な方法で実務上よく利用されています。

任意売却を検討するのが通常

競売によって債権の回収を図る場合法律に従った手続きを経なければなりません。競売の申立てを行ってから落札するまでに要する期間も長く最低でも六ヶ月程度、長い場合には2,3年経過してしまうこともあります。競売の申し立てを行う時に、登録免許税や予納金などを準備する必要があります。時間や手間がかかるだけでなく競売における不動産の売却基準価格も市場の総価格から比べると6,7割程度と低くなってしまうのが通常です。

任意売却がどんな場合に行われるのか

任意売却が行われるのは競売によって低い額で落札されるのを避けるためであったり、不動産が競売にかけられるという事実を世間に公にしたくないと思っている所有者の意向による場合があります。一方抵当権を設定している債務者にしてみれば不動産を時価よりも低い価格で手放さなければならないだけでなく処分してもなお債務が残ってしまう可能性が高くなります。競売がなされればチラシやネットで競売物件として掲載される可能性もあり近隣住民に知られ大きなストレスを抱える事にもなりかねません。この点、任意売却は通常の売却と同じですので近隣住民に住宅ローンの破たんを知られる事はありません。債権者・債務者双方が自分にとってメリットのある方法を考えた場合に多くの場合に多くは競売よりも任意売却を選ぶことになります。

任意売却に必要な事前調整

任意売却は時価に近い価格で売却できるいうメリットがあります。任意売却を行うには債務者である所有者の売却意思だけでなく抵当権者などの対象不動産に担保権を有する債権者、および賃借人などから了承を得る必要があります。また任意売却後に債務が残る場合には、その支払義務は保証人にも残ることから保証人の同意も必要です。関係者が納得できる方法を取りながら手続きをすすめていく事ができれば任意売却を成功させることができる確率が高くなります。

任意売却手続きの流れ

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